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  作為上海新一輪國資改革中混合所有制經濟的代表案例，透過綠地對金豐投資的重組，可以部分觀察到"兩會"後國資房企的發展方向。

  據悉，陽光城和泰禾2013年三季度末的凈負債率分別高達158%和245%，大大超出行業水平。上述房企高管認為，盡管眼下高速擴張使得諸如泰禾這樣的企業業績實現成倍增長，但高負債情況下企業融資難度加大，資金鏈一再收緊，增加瞭企業未來的運營難度，一旦運營不利極易遭遇較大損失甚至破產。

  地產金融的震蕩之年：開發商將為資本打工？

  7個多月前，財經網報道稱，按照上海國資委的規定，60歲為退休年齡，綠地董事長張玉良已經57歲。作為一手創辦綠地的掌舵人，張玉良會否按時退休，引發業界關註。

  簡政放權逐步展開

  除直接的資金成本以外，由於繁雜審批而令房企承受的時間和精力的隱形成本事實上更為致命，根據新城地產董事長曹志偉的統計，房地產投資項目從立項到審批，整個流程需要經過20個部委，蓋100個章，全程需要799個審批工作日；從拿地到開工，就要259個審 批 工 作日。他曾算過一筆賬：以2011年廣州賣地總收入412億元計算，這些投資項目若按目前流程的建設審批時間辦理開工手續，按年息10%計算，一年會產生41.2億元的資金成本，這意味著當年房企每一天為廣州土地支付的利息成本超過1000萬元。

  對於房地產行業來說，"簡政放權"有多大想象空間？恒大地產董事局主席許傢印近期在"兩會"上直言房地產行業繁雜的審批是房價高企的幫兇，簡化審批、規范政府規費、推進稅收改革能降低房地產建設的時間和資金成本，最終這種節省或能令房價降低。

  有這兩傢老熟人的參與，即使未來董事會在重大事項上有分歧，高管層仍然有一定的把握，可以推動提案的最後通過。

內容來自sina新聞

  "我們最近才剛跟銀行談成一筆貸款，利率還是比較便宜，現在銀行對於大型房地產企業還是很看重，受影響的更多是中小型房企。"保利地產董事會秘書黃海日前向《每日經濟新聞》記者表示。

  去年10月16日起，住房和城鄉建設部放權，不再受理一級房地產估價機構資質核準事項，改由省級住建部門負責本行政區域內的相關核準工作。新華社引述住建部有關負責人的話介紹，住建部將負責指導和監督房地產估價機構資質核準工作，制定房地產估價機構資質等級條件，指導全國房地產估價行業管理信息平臺建設，制定房地產估價機構資質證書式樣。

  一般來說，政府規費包括城市的基礎設施建設費、設計費、招投標費、市調費、審計費等。許傢印指出，政府規費往往各地差異較大，根據他對去年恒大項目做的統計，不同城市中，收費最少的37種，最多高達157種，不規范帶來的亂收費現象令房企成本增加，而按照恒大去年項目平均值計算，這塊規費大約占房價的11%。他建議，國傢統一規范規費收取，取消不合理收費。

  "如果市場出現劇烈波動，越來越多中小型房企需要賣股權求生存之時，那些經營穩定、手握重金的企業反而會成為受益者。"朱一鳴認為。

  預案透露，上海市國資委通過兩大國有股東合計持有的重組後上市公司股權較高，但並不參與企業的日常經營管理，且其合計持股比例沒超過50%，不能對上市公司形成控制。此外，上述兩大國有股東是兩傢相互獨立的主體，其作為財務投資人將來並不會實質性介入上市公司的日常經營管理。

  2014年以來，房貸額度未見放松、利率不降反升的情況給各地房地產市場造成沖擊。在今年1~2月全國主要城市成交出現明顯下滑後，3月份市場依然沒有好轉的跡象，業界期盼的"小陽春"尚未出現。

  進入馬年以來，房地產融資市場壞消息不斷。

  先是傳出興業銀行暫停房地產供應鏈貸款和夾層貸款，以及地產基金背景的德信資本為買地在杭州降價銷售，導致A股兩市地產股股價大幅下跌。隨後，又曝出寧波地產界曾經的大佬浙江興潤置業轟然倒塌，留下超過35億元的巨額債務，目前企業資金鏈斷裂，已經嚴重資不抵債，當地已經成立專案組和應急工作領導小組處置相關工作。

  戰略投資者多為"熟人"

  宏源證券研究報告認為，造成興潤置業資不抵債的原因更可能是土地價格下跌，引發房企資產負債表惡化。通過wind梳理數據發現，自去年4季度以來，40個大中城市成交土地樓面均價出現徘徊回落，其中一線城市仍然保持著波動上行，但二線城市波動中趨勢下行，三線城市趨勢向下。隨著土地價格回落和成交溢價率下降，土地市場冷卻，可能帶來房企資產負債表惡化的沖擊，造成更多的風險問題暴露。

  陽光城總裁陳凱說，房地產未來將從重資產行業，轉向為輕資產。類似美國鐵獅門這樣的房地產基金管理公司有希望成為未來的房地產主流。

  職工持股會幕後

  日前，金豐投資一紙重組預案，給出瞭答案：隻要張玉良願意，即使他年滿60歲，他仍然可以在綠地"一把手"的位置上繼續幹下去。對上海國資改革所倡導的混合所有制經濟而言，這正是上述重組預案的亮點。

  繁雜審批帶來隱形成本

  預案隨後披露，上海格林蘭由32傢投資管理中心(LP)組成，而其中負責執行合夥事務的普通合夥人(GP)的是註冊資金隻有10萬元的上海格林蘭投資管理有限公司。格林蘭的股東正是張玉良為代表的綠地高管團隊。

  但也有業界人士認為，國傢治理影子銀行，根本目的還是在規范市場，並不是徹底關掉房地產的融資閘門。為此，歌斐資管創始人、執行董事殷哲還用歌斐房地產基金能順利拿到"牌照"一事來證明這一觀點。3月17日，中國證券投資基金協會頒發瞭首批50張私募基金管理人登記證書，歌斐旗下的房地產基金便是其中之一。根據歌斐資產公佈的數據，截至去年底，歌斐管理的房地產基金規模高達260億元。

  某大型房企內部員工對 《每日經濟新聞》記者表示，大部分大型房企都走高周轉策略，這種情況下，往往拿到土地時已經做好地塊規劃，直接進行報建，這種情況下，審批效率直接影響項目結算周期，資金占用時間越久，最終反應的企業ROE也越低，所以如果簡政放權能在房地產行業提現，當然是好事情。

  此外，中小型房企"出局"的現象也愈加明顯。根據中原地產的研究數據顯示，最近數周，內地一些產權交易所的房地產類項目掛牌在增加。截至2月25日，北交所掛牌的房地產類項目達到瞭27宗，其中2014年以來掛牌的項目達到瞭19宗。上海產權交易所的掛牌房地產類項目也達到瞭16宗，合計市值接近百億。

  蘭德咨詢總裁宋延慶曾告訴《每日經濟新聞》記者，在21傢主業為房地產的央企中，真正能夠產生很高經濟效益和利潤的並不多見。

  融資環境的震蕩期

兩會後地產變局開發商將成房產金融機構打工仔

  簡政放權逐步推開 房企盈利能力有望提升

  "兩會"後的地產變局

  出於這樣一個原因，很多房企都通過高負債擴大規模。近兩年來，諸如泰禾、融信等起傢於福建的房企憑借積極擴張的高周轉策略，在銷售業績方面取得爆發性增長。然而，對於迅猛增長的業績，企業土地投入增幅更大，部分企業拿地金額甚至超出銷售額。

  陳凱告訴《每日經濟新聞》記者，在目前的金融環境下，那些年銷售超百億的房企，比銷售隻有一二十億的房地產企業更容易獲得貸款。

  事實上，隨著興業銀行於今年2月末叫停房地產夾層融資，商業銀行試圖通過收緊表外業務控制房地產風險的意欲表露無遺。光大證券研究報告認為，雖然此前興業銀行的行為並不代表銀監會及商業銀行對於房地產融資的普遍看法和策略，但反映瞭整個銀行系統對於影子銀行將進一步收縮。由於興業銀行是所有銀行中同業資產占比最大的，且2013年以來信托受益權類的同業資產增長較快，可以說本次收縮是對部分同業資產的進一步調整，預計其他銀行也會跟進收縮。

  此外，今年的貨幣政策似乎沒有放松跡象。根據李克強總理在政府工作報告中關於貨幣政策的表述來看，一方面，在保持總量政策穩定的同時，積極盤活存量、用好增量；另一方面，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，引導貨幣信貸和社會融資規模適度增長，今年廣義貨幣M2預期增長13%左右。此外，今年將繼續推進利率市場化，擴大金融機構利率自主定價權。

  朱一鳴認為，這樣的定調說明信貸總量依然維持適度從緊的格局。事實上，在互聯網金融、利率市場化改革等多方沖擊下，銀行間資金成本上升已是不爭事實，這種趨勢似乎已不可逆轉，在銀行業依靠存貸息差獲取的利潤趨於減少後，銀行更多將貸款目標轉向企業貸等更高利潤的領域，個人住房貸款利率居高不下的局面恐將難以改變。

  《每日經濟新聞》記者采訪多位房企內部人士發現，簡政放權對於前期規劃能力強的大型房企更有實際益處，在規模化高周轉模式下，大型房企往往在拿地時已經做好規劃，報建周期成為影響整個項目周期的重要因素，最終將導致項目周轉速度的變化，而對於小型房企而言，"拿到地以後，可能還要花4個月的時間規劃，這已經超過報建走審批所需要的常規時間，與其要求政府提高效率，不如自己提高項目規劃效率更有用。"某中小型房企內部人士表示。

  朱一鳴認為，李克強總理提出整頓影子銀行已有時間表，以地產信托、房地產私募基金為代表的"影子銀行"產品年內有進一步收緊的可能。由於今年貨幣政策依然維持偏緊的局面，房地產開發貸款與按揭貸款等表內業務仍將受到限制，如果表外業務也同時收緊，加上美聯儲逐漸退出量化寬松政策導致海外融資成本上漲，今年房地產資金面實在不容樂觀。

  包頭今年以來采取 "部門牽頭、並聯審批、信息共享、限時辦結"的方式，令房地產開發項目審批程序，將由原來"涉及9個主要行政部門，11項行政審批事項，6證5書，183個工作日"，優化為"涉及5個主要行政部門，7項行政審批事項，6證1書，42個工作日"，審批時限較優化前減少近5個月。

  開發商將成為打工仔？

  在剛剛閉幕的全國"兩會"上，房地產話題並未被過多提及，國務院總理李克強的政府工作報告甚至隻字未提房地產宏觀層面。很多行業人士指出，房地產行業即將迎來巨大變革。

  同時，針對審批中存在的串聯審批、互設前置審批條件、流程復雜、審批時限長等問題，廣東省房地產協會會長蔡穗聲認為，目前的房地產項目審批環節消耗瞭很多社會資源，確實有精簡的空間，這對於企業、購房者都是好事。

  "興潤置業的情況應該隻是個案，這傢企業此前在浙江寧波高價拿地開發別墅產品，受到這一輪三四線城市市場低迷的影響，加上寧波的庫存積壓比較嚴重，導致項目去化遇到嚴重障礙，最終拖垮資金鏈。"克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，興潤置業的案例不能算是行業發生系統性風險，部分企業的違約對於行業的良性發展會產生促進作用。

  根據克而瑞研究中心監測數據顯示，以融信地產為例，2013年以來拿地金額超過240億元，而融信目前僅10個在售項目，其2013年的銷售金額約為120億元，隻為同期拿地金額的一半。

  頂層設計

  有業內人士樂觀認為，這些事件僅是個案，之間並無明顯關聯。事實上，即使此前在業界瘋傳的央行"107號文件"，也不會徹底封死房地產業的融資。3月17日中國證券投資基金業協會頒發的私募基金管理人登記證書中，首批五十傢私募基金管理機構就有一部分從事房地產投資基金的管理。

  事實上，"兩會"之後的房地產形勢並沒有想象中那麼悲觀--萬科的"小股操盤"模式再次受到追捧，似乎給房企轉型做出瞭榜樣；部分房地產私募基金開始獲得牌照；綠地重組金豐投資的模式，則為房地產國資改革提供瞭一個新的思路。本屆政府提倡的簡政放權，更讓房地產開發商有望實現更短的建設周期、更有效的資金利用以及更高的凈資產回報率......

  陳凱認為，中小地產商的結局，也並不是那麼悲慘。一些中小地產商可以選擇擁有私募基金管理人登記證書的房地產私募合作，通過他們融資獲取發展的機會。隻不過，在這種模式下，開發商將慢慢變成房地產金融機構的"打工仔"。這也是全球房地產開發行業發展的普遍規律。

  國資改革

  金豐綠地一"相逢"：房企混合所有制改革探路

  部分省市也開始針對自身情況量身訂制更"簡短"的審批流程，《每日經濟新聞》記者從深圳住建局獲悉，對於深圳住房建設項目，去年行政審批事項減少瞭50%。此外，利用信息和外部信息共享，審批由原來的41項材料精簡到16項，減少瞭60%，各工程項目方的施工許可申報材料壓縮瞭20%以上，16個事項進行合並或轉移。

  另一方面，政府對於房地產的簡政放權已經逐漸展開。

  作為上市重組之後的最大單一股東，前身為綠地員工持股會的上海格林蘭投資企業(有限合夥)(以下簡稱"上海格林蘭")將在一定程度上決定綠地的走向。

  不過，房地產開發業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，從拿地到開工的周期，一般在一年左右，最短也需要6個月時間，要達到預售條件，還需要10個月左右的施工時間，除瞭政府審批以外，更多地涉及開發商自身規劃、開發速度。該人士指出，目前國內很多中小型房企在拿地後需要4、5個月的規劃時間，比審批所耗費的時間更多，"從內部提升效率的更好控制，向萬科、萬達學習，拿到地塊已經規劃好，相比指望政府簡政放權，這一塊更應該突破。"

  按照預案，上海格林蘭雖然是綠地的第一大股東，但所占股權不過28.83%，上海國資委旗下的兩傢企業上海地產集團、上海城投合共所占比重卻超過瞭45%。如果以這個股權比重，國資委在未來重組上市的綠地中，是否依然具有絕對影響力？

  剛剛落下帷幕的"兩會"上，許傢印關於簡政放權能降房價的觀點成為媒體關註的焦點。他認為，構成房價有五部分：地價、綜合造價、政府規費，稅收和企業利潤，其中政府規費、稅收都能通過簡政放權縮減成本，"這幾個部分不往下降，房價就沒法降。"

  這意味著，上海格林蘭投資將掌握最大的話語權。這個2月19日才成立的"上海格林蘭"究竟是何來頭？預案透露，上海格林蘭已與綠地集團職工持股會簽署《吸收合並協議》。根據該協議，上海格林蘭將吸收合並職工持股會，並取代職工持股會參與本次重大資產重組，職工持股會在《資產置換及發行股份購買資產協議》項下的全部權利、義務由上海格林蘭繼受。換句話說，上海格林蘭正是綠地原來的職工持股會。

  國土資源部自去年4月起，下放12類項目用地和小面積零星分散建設項目用地預審權、衛片執法檢查約談和問責權到省。目前，國土資源部現有行政審批事項54項，未來3年還將取消、下放14項。

  上述股權結構非常清晰地顯示，目前的高管團隊將在重組上市後的綠地擁有比現在更大的決策權。

  融資走向

  事實上，即使有一天上海國資委收回不參與企業日常經營管理的承諾，也未必會動搖現有高管團隊在綠地的權力。除瞭上述上海國資兩大2胎房貸年息貸款全省皆可處理股東和上海格林蘭外，天宸股份(9.89, -0.31, -3.04%)、寧波匯盛聚智、平安資本等剩餘股東掌握瞭綠地24%的股權。其中，平安創新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛聚智、珠海普羅、上海國投協力等五傢PE機構是戰略投資者。

  鮮為人知的是，天宸股份、寧波匯盛聚智都曾與綠地或張玉良有過交往。早在1995年前，天宸股份的前身聯農股份就曾聘請張玉良為副董事長；寧波匯盛聚智的股權架構圖顯示，其由東方證券股份有限公司間接控股，而綠土融建融嘉義布袋土融建融地則持有東方證券2.49%的股權。

  "變革"、"創新"，我們是否將會迎來一個嶄新的房地產行業？

  《上海國資》總編羅新宇在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，金豐投資重組預案所展示的股權結構，確實反映出未來綠地的高管層在未來會有更大的權力。不過，他強調，綠地的職工持股會是個別現象，不能把綠地的模式看成為將是上海未來國資改革的普遍方向。

  億翰智庫中國上市房企研究中心副主任張化東認為，綠地借殼金豐投資所展示的國有企業經營管理團隊未來在企業決策中擁有更大的權力，會有可能成為未來地產國資改革的一個方向。

  除此之外，政府對房企征收包括營業稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、房產稅、印花稅、契稅等十餘種稅種，暨南大學管理學院胡剛教授指出，一般來說，房地產領域的稅費占房價的比例超過20%。許傢印認為，在限定房企利潤上限的前提下，把環節稅都去掉，合並繳納企業所得稅之前的所有稅種，統一為控制房地產利潤的累進遞增式的增值稅，這樣就避免瞭個別項目的暴利行為，降低房價。

  據記者觀察，造成上述現象的原因，除瞭治理水平有待提高外，國資房企在作出重大決策時，往往需要層層上報獲得同意，以致延誤時機，這是企業經營上的一項弱勢。賦予國資房地產企業管理層在經營管理決策上更大的權限，顯然有助於提升國資房地產企業在市場經營中的靈活性，使它們能在競爭中獲得更多的機會。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-21/08082655123.shtml

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